برج D1

برج D1 پهنه B شهرک چیتگر؛ از متری ۱۲ میلیون تا ۱۴۷ میلیون تومان در پنج سال

آخرین معامله ثبت‌شده در برج D1 — طبقات ۱۷ تا ۱۹، واحد شمالی ۱۴۷ متری — روی متری ۱۴۷ میلیون تومان بسته شده؛ یعنی حدود ۲۱.۶ میلیارد تومان برای کل واحد (مرداد ۱۴۰۵). همین واحدها در مرحله فونداسیون با متری ۱۲ تا ۱۳.۵ میلیون تومان واگذار می‌شدند. D1 امروز گران‌ترین بلوک از سه بلوک سری D است و دلیلش ساده است: پیشرفته‌ترین آن‌هاست و زودتر از D2 و D3 به تحویل می‌رسد.

املاک کیان تخصص خودش را روی پهنه‌های ارتش منطقه ۲۲ گذاشته و شعبه دوم ما داخل خودِ پهنه B، بال غربی برج G2 است. این مقاله هرچه درباره D1 مستند است را می‌گوید — و هرجا منابع با هم اختلاف دارند، صریح می‌گوید که اختلاف هست.

جدول مشخصات برج D1

تعاونی و سازنده: بتاجا و عمران آبشار اسپادانا

کارفرمای پهنه B بنیاد تعاون ارتش جمهوری اسلامی ایران (بتاجا) است و اجرای برج‌های سری D بر عهده شرکت عمران آبشار اسپادانا، از زیرمجموعه‌های همین بنیاد. این شرکت با شماره ثبت ۱۷۱۲۸۶ و از بهمن ۱۳۷۹ فعال است.

نکته‌ای که خریدار باید بداند: در یکی از منابع بازار، سازنده پهنه B «شرکت عمران هادی بتاجا» معرفی شده نه اسپادانا. به احتمال زیاد تفکیک کارفرما و مجری است، اما این تفکیک در هیچ منبع رسمی صریح نشده. اگر قصد خرید دارید، نام طرف قرارداد را حتماً از روی مفاد قرارداد اصلی راستی‌آزمایی کنید — نه از روی آگهی.

D1 یکی از سه برج سری D (D1، D2، D3) است. هر برج پهنه B فرم پروانه‌ای با دو بال شرقی و غربی دارد و هر بال یک «سرو» نامیده می‌شود؛ بر همین اساس D1 همان سرو ۱۳ و ۱۴ است. پهنه B را با نام پهنه سروستان هم می‌شناسند.

موقعیت و دسترسی‌ها

برج‌های سری D در بلوار پژوهش، بین اتوبان حکیم و اتوبان همت، غرب ایران‌مال قرار دارند. محدوده کلی پهنه B این است:

• شرق: ایران‌مال
• شمال: پهنه بوستان / بلوار شهید خزاعی
• جنوب: محور چهارباغ / بزرگراه شهید همدانی
• غرب: بزرگراه‌های پژوهش و همدانی

فاصله تا دریاچه چیتگر حدود ۱۴۰۰ متر (۸ دقیقه با خودرو) و تا ایران‌مال حدود ۵ دقیقه است. واحدهای جنوبی برج مشرف به باغ ملی گیاه‌شناسی و واحدهای شرقی رو به ایران‌مال هستند — یعنی دو ویوی متفاوت با دو منطق قیمتی متفاوت.

⚠️ درباره جای دقیق سری D داخل پهنه، منابع اختلاف دارند: بعضی آن را ردیف جنوبی پهنه با دسترسی از بلوار پاسداران می‌دانند و بعضی شمال‌غرب دریاچه. قبل از قطعی‌کردن خرید، موقعیت بلوک را روی نقشه اجرایی پروژه ببینید.

مشخصات فنی و پلان واحدها

سازه D1 اسکلت فلزی با اتصالات پیچ و مهره‌ای است — تفاوت مشخصش با سری N که بتنی اجرا شده. نما پیش‌ساخته سیمانی (پرکاست) است و هر برج ۱۲ لاین آسانسور و ۶ راه پله اضطراری دارد. دو بال شرقی و غربی پلان قرینه دارند و لابی مشترک است.

هر طبقه ۱۸ واحد دارد: ۶ واحد جنوبی، ۶ واحد شمالی، ۳ واحد غربی و ۳ واحد شرقی. واحد شماره ۳ شمال‌شرقی و دونبش با ویو محوطه است و واحد شماره ۱۲ جنوب‌غربی با ویو باغ ملی گیاه‌شناسی.

تیپ‌بندی متراژها (۹ تیپ):

در نسخه دوم منتشرشده، همین ۹ تیپ روی شماره واحد ۱ تا ۱۸ نگاشت شده و ارقام چند متر تفاوت دارند (مثلاً واحد ۱ و ۱۰: ۱۴۶ متر، واحد ۴ و ۱۳: ۱۲۷ متر). این اختلاف احتمالاً به خاطر متراژ خالص در برابر ناخالص با مشاعات است. بازه قابل اتکا: ۱۲۵ تا ۱۸۴ مترمربع.

نکته مهم درباره تعداد طبقات: دو روایت پرتکرار وجود دارد — ۳۷ طبقه (۶ زیرزمین + همکف + ۳۰ طبقه مسکونی) که غالب‌تر است، و ۳۵ طبقه (۲۸ طبقه مسکونی) که آن هم دو منبع مستقل دارد. هیچ سند رسمی منتشرشده‌ای این تناقض را حل نمی‌کند. تعداد کل واحدها هم به‌طور رسمی اعلام نشده؛ بر پایه ۱۸ واحد در طبقه، عدد بین ۵۰۴ تا ۵۴۰ واحد درمی‌آید.

امکانات

آنچه به‌طور مشخص برای برج‌های سری D اعلام شده:

• سالن ورزشی
• سالن اجتماعات / سالن جلسات
• پارکینگ ریموتی و انباری
• لابی و فضای سبز
• تأسیسات مرکزی گرمایش و سرمایش
• واحدهای تجاری در همکف

در سطح کل پهنه B هم نگهبانی ۲۴ ساعته، شوت زباله، سیستم اعلام و اطفاء حریق، پارکینگ مهمان و هلی‌پد اعلام شده است.

صادقانه بگوییم: امکاناتی مثل استخر، سونا، جکوزی، روف‌گاردن و مهدکودک در آگهی‌های عمومی پهنه B تکرار می‌شود، اما برای برج D1 به‌طور اختصاصی در هیچ منبع قابل استنادی تأیید نشده. تعداد پارکینگ و انباری به‌ازای هر واحد هم منتشر نشده. اگر این موارد برای شما تعیین‌کننده است، باید از روی برگه مشخصات فنی قرارداد چک شود.

نحوه پیش‌خرید و انتقال

پهنه B دو مدل عرضه داشت. برج‌های G1 و G3 از ابتدا آزاد و با طبقه و جهت و متراژ مشخص فروخته شدند؛ اما ۱۳ برج دیگر، از جمله D1، به‌صورت بسته‌های سهامی ۳۳ و ۶۳ متری به اعضا واگذار شد و عضو با تجمیع این سهام به واحد ۷۵ تا ۴۰۰ متری می‌رسید.

• قیمت اولیه سهام: از علی‌الحساب متری ۸۵۰ هزار تومان شروع شد و بسته به اولویت ثبت‌نام سالانه تا متری ۲.۹ میلیون تومان بالا رفت. هزینه مشاعات و انشعابات جداگانه بود.
• شرایط پرداخت اعلامی برج‌های N و D: ۱۵٪ نقد + ۶۵٪ اقساط ۴۵ ماهه + ۲۰٪ هنگام تحویل.
• انتخاب واحد سری D در سال‌های ۹۸–۹۹ انجام شد. یعنی طبقه و جهت واحدها از قبل مشخص است.

و اینجا نکته کلیدی خریدار امروز: چون انتخاب واحد و اقساط تعاونی تمام شده، خرید امروز D1 خرید ثانویه است و بدون قسط سازنده انجام می‌شود؛ خریدار کل مبلغ را نقد تسویه می‌کند. فرایند انتقال هم دو مرحله دارد: تنظیم قرارداد، سپس ثبت وکالت‌نامه در دفترخانه.

موعد تحویل — تاریخچه یک تعویق

وضعیت واقعی امروز (مرداد ۱۴۰۵): پروژه در مرحله نازک‌کاری است و در بازار هنوز به‌عنوان «در حال ساخت» معامله می‌شود. هیچ خبری از تحویل واقعی واحدها منتشر نشده و وعده نیمه اول ۱۴۰۵ عملاً محقق نشده است.

سیر پیشرفت D1:

• تیر ۱۴۰۰ — نصب ستون بال غربی
• آذر ۱۴۰۱ — اجرای سقف و آرماتوربندی بال شرقی در تراز ۱۴+
• شهریور ۱۴۰۳ — ورود سری D به مرحله نازک‌کاری
• پاییز ۱۴۰۳ — اسکلت D1 روی طبقه ۲۵ مثبت (در همان مقطع D2 روی طبقه ۱۹ و D3 روی طبقه ۸)
• مرداد ۱۴۰۵ — تکمیل نازک‌کاری با سرعت اجرای بالا

در قرارداد بندی برای جریمه تأخیر ذکر شده — پرداخت اجاره ماهیانه به مالک به ازای هر ماه تأخیر. این بند را حتماً از روی متن قرارداد خودتان بخوانید؛ نسخه‌های نقل‌شده در بازار سند نیستند.

تحلیل سرمایه‌گذاری

مسیر قیمت D1 در پنج سال گذشته:

جدول قیمت مقایسه‌ای پهنه B

آخرین به‌روزرسانی: مرداد ۱۴۰۵. ارقام بالا قیمت آگهی بازار ثانویه است، نه نرخ رسمی سازنده. قیمت روز واحد بسته به طبقه، جهت، ویو و میزان بدهی مشاعات تغییر می‌کند.

سه نکته تحلیلی:

۱. D1 نسبت به D2 و D3 پریمیوم دارد و این پریمیوم منطقی است — پیشرفت فیزیکی بالاتر یعنی ریسک زمانی کمتر و افق تحویل نزدیک‌تر.

۲. فاصله D1 با برج الماس (B1) روی متری ۷۸ میلیون تومان است. این شکاف نشان می‌دهد سقف قیمتی پهنه B کجاست؛ هرچه D1 به تحویل نزدیک‌تر شود، فاصله‌اش با برج‌های تحویل‌شده طبیعتاً کم می‌شود.

۳. ریسک اصلی، ریسک زمان است نه ریسک ساخت. پروژه دو بار تعویق خورده. خریدار باید پرداخت نقدی امروز را در برابر افق تحویل نامعلوم بسنجد.

چرا برج D1؟

• پیشرفته‌ترین بلوک سری D — در پاییز ۱۴۰۳ ده طبقه از D2 و هفده طبقه از D3 جلوتر بود.
• متراژهای بزرگ خانوادگی — ۱۲۵ تا ۱۸۴ متر، بدون واحد کوچک‌متراژ.
• موقعیت بین دو اتوبان اصلی — حکیم و همت، در جوار ایران‌مال و ۱۴۰۰ متری دریاچه چیتگر.
• ویوی دوطرفه واقعی — جنوب رو به باغ ملی گیاه‌شناسی، شرق رو به ایران‌مال.
• پشتوانه بنیاد تعاون ارتش — پروژه‌ای در قالب سازمانی، نه ساخت‌وساز فردی.
• بدون درگیری با اقساط تعاونی — انتخاب واحد انجام شده و خرید امروز تک‌مرحله‌ای است.

سوالات متداول

برج D1 چند طبقه است و چند واحد دارد؟

رایج‌ترین روایت ۳۷ طبقه شامل ۶ زیرزمین، همکف و ۳۰ طبقه مسکونی است؛ روایت دوم ۳۵ طبقه با ۲۸ طبقه مسکونی می‌گوید. هر طبقه ۱۸ واحد دارد، پس کل واحدها بین ۵۰۴ تا ۵۴۰ برآورد می‌شود. عدد رسمی منتشر نشده و باید از سازنده گرفته شود.

متراژ واحدهای برج D1 چقدر است؟

واحدها در ۹ تیپ و در بازه ۱۲۵ تا ۱۸۴ مترمربع ساخته می‌شوند: ۱۲۵، ۱۵۰، ۱۵۹، ۱۶۸، ۱۷۲، ۱۷۸ و ۱۸۴ متر. در فهرست دوم منتشرشده همین تیپ‌ها با چند متر اختلاف آمده‌اند که احتمالاً به تفاوت متراژ خالص و ناخالص با مشاعات برمی‌گردد.

زمان تحویل برج D1 کی است؟

آخرین وعده اعلامی، نیمه اول سال ۱۴۰۵ بود که محقق نشد. تا مرداد ۱۴۰۵ پروژه در مرحله نازک‌کاری است و خبری از تحویل واحدها منتشر نشده. D1 پیشرفته‌ترین بلوک سری D است و پیش از D2 و D3 تحویل خواهد شد، اما تاریخ قطعی جدیدی اعلام نشده است.

خرید برج D1 اقساطی است؟

خیر. مرحله فروش تعاونی با شرایط ۱۵٪ نقد، ۶۵٪ اقساط ۴۵ ماهه و ۲۰٪ هنگام تحویل تمام شده و انتخاب واحد در سال‌های ۹۸ و ۹۹ انجام شده است. خرید امروز از بازار ثانویه و به‌صورت نقدی است؛ انتقال با تنظیم قرارداد و ثبت وکالت‌نامه در دفترخانه انجام می‌شود.

قیمت هر متر برج D1 چقدر است؟

آخرین قیمت ثبت‌شده در مرداد ۱۴۰۵ متری ۱۴۷ میلیون تومان برای واحد شمالی ۱۴۷ متری در طبقات ۱۷ تا ۱۹ بود، معادل حدود ۲۱.۶ میلیارد تومان. قیمت بلوک‌های D در خرداد ۱۴۰۵ بین ۱۰۰ تا ۱۴۵ میلیون تومان اعلام شده بود. برای نرخ امروز تماس بگیرید.

مشاوره و بازدید برج D1 — املاک کیان

املاک کیان روی پهنه‌های ارتش منطقه ۲۲ متمرکز است و شعبه دوم ما داخل خود پهنه B، بال غربی برج G2 قرار دارد. اگر می‌خواهید موجودی واقعی واحدهای D1، وضعیت روز پیشرفت پروژه و قیمت لحظه‌ای طبقه و جهت مورد نظرتان را بدانید، تماس بگیرید:

• دفتر: ۰۲۱-۴۴۱۹۲۹۹۰
• مشاور: علی قبادی — ۰۹۱۹۷۹۰۰۷۷۸

پیش از هر پرداختی، مفاد قرارداد، طرف قرارداد و بند جریمه تأخیر را با ما بررسی کنید.