پهنه A

پهنه A شهرک چیتگر که در نقشه‌ها و در گفت‌وگوی روزمره اهالی منطقه ۲۲ با نام پهنه بوستان هم شناخته می‌شود، اولین و قدیمی‌ترین پهنه ساخته‌شده شهرک چیتگر (شهرک امام رضا (ع) ارتش) است. این پهنه با زیربنایی حدود ۱۴۴٬۰۰۰ مترمربع مجموعاً ۲۱ برج مسکونی را در خود جای داده است: ۱۱ برج ارکیده و ۱۰ برج پامچال. مهم‌ترین تفاوت پهنه A با بقیه پهنه‌های شهرک این است که اینجا پروژه‌ای در حال ساخت یا پیش‌فروش نیست، بلکه یک محله جاافتاده و ساکن‌دار با خدمات فعال است. در ادامه، کامل‌ترین مرجع فارسی درباره این پهنه را با جدول کامل هر ۲۱ برج می‌خوانید.

پهنه بوستان دقیقاً چیست

پهنه A همان بخشی از شهرک چیتگر است که ساخت‌وسازش زودتر از همه شروع شد و زودتر از همه به مرحله سکونت رسید. اولین بلوک تحویلی این پهنه پامچال ۱ در سال ۱۳۹۲ بود و آخرین بلوک‌های تحویلی، برج‌های بلندمرتبه ارکیده ۱۰ و ۱۱ و بلوک‌های پامچال ۹ و ۱۰ هستند. به همین دلیل پهنه A را می‌توان یک بافت مسکونی کامل دانست، نه یک کارگاه ساختمانی.

ترکیب ۲۱ برج پهنه در منابع مختلف با دو روایت نوشته شده که در واقع یکی هستند. برخی منابع می‌نویسند «۱۱ برج ارکیده به‌علاوه ۶ برج پامچال به‌علاوه ۴ بلوک B۳ تا B۶» و برخی دیگر می‌نویسند «۱۱ برج ارکیده به‌علاوه ۱۰ برج پامچال». دلیل این تفاوت روشن است: پامچال ۷ و ۸ متعلق به تعاونی مسکن نیروی هوایی ارتش (برج‌های معروف به خلبانان) و پامچال ۹ و ۱۰ متعلق به تعاونی مسکن کارکنان سازمان قضایی نیروهای مسلح هستند و بعضی منابع آن‌ها را جدا از شش بلوک اصلی پامچال می‌شمارند. عدد نهایی در هر دو روایت یکی است: ۲۱ برج.

موقعیت و دسترسی‌های پهنه A

• در ضلع غربی دریاچه شهدای خلیج فارس (دریاچه چیتگر) و در بخش شرقی و جنوب‌شرقی شهرک چیتگر
• شمال بزرگراه شهید حکیم و محور همدانی، با دسترسی مستقیم به بزرگراه حکیم و بزرگراه همت
• جنوب‌غرب مجموعه ایران‌مال، یکی از نزدیک‌ترین پهنه‌های شهرک به این مرکز خرید
• همسایگی باغ ملی گیاه‌شناسی در ضلع غربی و پارک جنگلی چیتگر در جنوب
• از شمال به پهنه B و از غرب به پهنه‌های C و D محدود می‌شود
• نزدیکی به بزرگراه شهید خزائی در بخش شمالی پهنه

این موقعیت باعث شده چشم‌انداز واحدها در پهنه A سه دسته باشد: واحدهای شرقی رو به دریاچه، واحدهای جنوبی رو به پارک جنگلی چیتگر و بزرگراه حکیم، و واحدهای غربی رو به باغ گیاه‌شناسی و فضای سبز داخلی پهنه.

سازنده و پیمانکار پهنه A

کارفرمای کل پهنه بنیاد تعاون کل ارتش جمهوری اسلامی ایران (بتاجا) است و تمام معاملات و نقل‌وانتقال امتیاز واحدها در دفتر تعاونی بتاجا انجام می‌شود. ۵ بلوک از ۱۱ برج ارکیده مستقیماً متعلق به بتاجاست.

درباره پیمانکار اجرایی، منابع دو نام می‌آورند و بهتر است هر دو صادقانه گفته شود:

• منابع مربوط به مجموعه ارکیده، ساخت بلوک‌ها را به شرکت بنیان توسعه و عمران هادی (زیرمجموعه بتاجا) نسبت می‌دهند و دو منبع می‌گویند شرکت نبرد پی با شراکت بتاجا ارکیده‌های ۲ تا ۷ را ساخته است.
• منابع مربوط به مجموعه پامچال، مجری را شرکت عمران آبشار اسپادانا (ثبت بهمن ۱۳۷۹، شماره ثبت ۱۷۱۲۸۶، زیرمجموعه بنیاد تعاون ارتش) معرفی می‌کنند.

به احتمال زیاد هر دو شرکت در پهنه نقش داشته‌اند (یکی در جایگاه مجری و دیگری در جایگاه پیمانکار) اما تفکیک دقیق نقش‌ها در منابع عمومی روشن نیست.

جدول کامل ۲۱ برج پهنه A

نکته مهم درباره جدول: متراژها را «حدودی» در نظر بگیرید. در چند برج، دو صفحه از یک منبع اعداد یک متر بالاتر یا پایین‌تر داده‌اند (مثلاً ارکیده ۷ با ۶۴ تا ۱۱۳ در برابر ۶۵ تا ۱۱۴). تعداد واحد ارکیده ۱۰ و ۱۱ هم تنها از یک منبع است و با توصیف «۴ تا ۸ واحد در هر طبقه» کاملاً جور درنمی‌آید، پس آن را قطعی نگیرید.

سری برج‌های ارکیده

برج ارکیده ۱۱ بلوک دارد و ستون فقرات پهنه A محسوب می‌شود. الگوی طبقات تقریباً در همه آن‌ها یکسان است: ۳ طبقه منفی پارکینگ و انباری، ۱ طبقه همکف لابی و بقیه طبقات مسکونی. سیستم سازه اسکلت فلزی با اتصالات پیچ و مهره است، دیوارها بلوک هبلکس یا پانل آماده کناف، و درب‌ها HDF.

• کم‌واحدترین و لوکس‌ترین‌ها: ارکیده ۳ و ۴ با فقط ۵ واحد در هر طبقه و مجموع ۷۵ واحد. این دو برج عیناً هم‌نقشه ساخته شده‌اند و متراژهایشان ۹۳ تا ۱۲۳ متر است، یعنی هیچ واحد کوچکی ندارند.
• پرواحدترین‌ها: ارکیده ۲ و ۵ با ۱۲ واحد در هر طبقه و ۲۱۶ واحد. چیدمان واحدها در ارکیده ۲ طوری است که اشراف به یکدیگر ندارند.
• کوچک‌ترین متراژ کل مجموعه: ۶۳ مترمربع در ارکیده ۶.
• بهترین چشم‌انداز: ارکیده ۸ و ۹ که هم‌تیپ‌اند. واحدهای شرقی ارکیده ۸ ویو دریاچه شهدای خلیج فارس و واحدهای جنوبی ویو پارک جنگلی چیتگر دارند و واحدهای ۱۱۵ متری به دلیل پلان بهتر مطلوب‌ترند.
• بلندترین‌ها: ارکیده ۱۰ و ۱۱، دوقلوهای ۳۱ طبقه با ۲۷ طبقه مسکونی. سه طبقه آخر این دو برج واحدهای بالای ۲۵۰ مترمربع با چشم‌انداز باز به دریاچه و پارک جنگلی دارند و تنوع تیپ واحدها از تک‌خوابه تا چهارخوابه است.

سری برج‌های پامچال

برج پامچال ۱۰ بلوک دارد که از نظر مالکیت به سه گروه تقسیم می‌شوند:

• پامچال ۱ تا ۶: ساخته‌شده زیر نظر بنیاد تعاون ارتش (بتاجا). نکته متمایز این شش بلوک، پارکینگ‌های دوبه‌دو مشترک است: پامچال ۱ با ۲، ۳ با ۴ و ۵ با ۶، هرکدام با ۳ طبقه منفی مشترک.
• پامچال ۷ و ۸: زیر نظر تعاونی مسکن نیروی هوایی ارتش (نهاجا) و معروف به برج‌های خلبانان. هر دو تحویل شده‌اند. پامچال ۷ کوتاه‌ترین برج کل پهنه A است و پامچال ۸ بلندترین برج پهنه، با ۵ طبقه پارکینگ و ۵ دستگاه آسانسور.
• پامچال ۹ و ۱۰: زیر نظر تعاونی مسکن کارکنان سازمان قضایی نیروهای مسلح. هر دو تحویل شده‌اند و بزرگ‌ترین متراژهای مجموعه پامچال تا ۲۵۰ مترمربع در همین دو بلوک است و یکی از منابع کیفیت ساخت و متریال این بلوک‌ها را بالاتر از ارکیده‌ها می‌داند.

سه نکته که خریدار باید بداند:

1. در پامچال ۲، واحدهای ۱۳۱ متری یک تراس ۷۰ متری دارند که در کل شهرک کم‌نظیر است.
2. پامچال ۴ کم‌تراکم‌ترین برج مجموعه پامچال است: فقط ۴ واحد در طبقه و ۶۴ واحد کل، با کوچک‌ترین واحد ۱۱۳ متری و ویو جنوبی رو به پارک جنگلی چیتگر.
3. درباره پامچال ۱۰ یک منبع صریحاً می‌گوید بیشتر واحدهایش ویوی مستقیم دریاچه ندارند. اگر ویو دریاچه اولویت اصلی شماست، سراغ بلوک‌های شرقی‌تر بروید.

مشخصات فنی ذکرشده برای پامچال‌ها شامل اسکلت فلزی پیچ و مهره، دیوار داخلی کناف با عایق حرارتی، صوتی و ضدحریق، درب اتاق MDF چوب، پنجره دوجداره و کف سرامیک است.

ارکیده یا پامچال؟ تفاوت در یک نگاه

• قدمت: پامچال زودتر شروع شد (پامچال ۱ در ۱۳۹۲) و ارکیده‌ها بین ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۰ تحویل شدند.
• متراژ: ارکیده‌ها بیشتر در بازه ۶۳ تا ۱۲۳ متر متمرکزند و فقط ارکیده ۱۰ و ۱۱ تا ۲۵۳ متر بالا می‌روند. پامچال‌ها از همان بلوک‌های اول واحدهای بزرگ‌تر دارند (تا ۲۱۸ متر در پامچال ۲).
• تراکم: کم‌تراکم‌ترین گزینه‌ها ارکیده ۳ و ۴ (۵ واحد در طبقه) و پامچال ۴ (۴ واحد در طبقه) هستند.
• مالکیت: کل ارکیده‌ها زیر چتر بتاجا هستند، اما ۴ بلوک از پامچال‌ها متعلق به تعاونی‌های نیروی هوایی و سازمان قضایی است که روند اداری و قیمت‌گذاری متفاوتی دارند.

امکانات مشترک پهنه A

امکاناتی که در معرفی بلوک‌های این پهنه تکرار شده‌اند:

• پد هلیکوپتر (هلی‌پد) روی بام برج‌ها
• پارکینگ و انباری برای هر واحد، انباری‌ها در طبقات منفی با متراژ ۴ تا ۱۲ متر
• ۳ آسانسور نفربر و ۱ آسانسور باربر در بلوک‌های پامچال و ۴ دستگاه آسانسور نفربر و باربر پرظرفیت در بلوک‌های ارکیده
• لابی‌من ۲۴ ساعته و تلفن داخلی ارتباط با لابی
• سالن اجتماعات چندمنظوره و سالن ورزشی و بدنسازی
• سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی، در بلوک‌های پامچال چیلر مرکزی به همراه اسپلیت در اتاق‌خواب‌ها
• سیستم برق اضطراری، سیستم هوشمند اعلام و اطفای حریق، دوربین مداربسته و مانیتورینگ هوشمند
• آنتن و ماهواره مرکزی
• محوطه و فضای سبز اختصاصی هر برج به همراه آب‌نما
• خانه سرایدار در طبقه منفی یک، هایپرمارکت و میوه‌فروشی و خودپرداز در محوطه

مجتمع تجاری و ورزشی پامچال

یکی از دارایی‌های اختصاصی پهنه A که در پهنه‌های دیگر معادل ندارد، مجتمع تجاری و ورزشی پامچال در مرکز پهنه است:

• بخش ورزشی: ۴ طبقه و ۷٬۸۰۰ مترمربع شامل ۳ سالن چندمنظوره، ۲ سالن استخر، ۲ سالن بدنسازی، ۱ سالن بیلیارد و فروشگاه‌های ورزشی
• بخش تجاری: ۳ طبقه و ۱۵٬۰۰۰ مترمربع با ۵۵ واحد شامل رستوران، هایپرمارکت، نانوایی و شعب بانک

یعنی ساکن پهنه A برای خرید روزانه، ورزش و کارهای بانکی لازم نیست از محدوده خارج شود.

چرا پهنه A؟

اگر بخواهیم صادقانه بگوییم چرا این پهنه برای دسته‌ای از خریداران بهترین انتخاب منطقه ۲۲ است:

• همه‌چیز ساخته و تحویل شده است. شما ملک موجود می‌خرید، نه وعده. می‌توانید قبل از معامله وارد واحد شوید، نور و ویو و سروصدا و کیفیت پله و آسانسور را ببینید.
• ریسک ساخت صفر است. تأخیر در تحویل، افزایش قیمت مصالح، توقف پروژه و اختلاف با سازنده در پهنه A موضوعیت ندارد.
• محله زنده است. پهنه A ساکن دارد، مدیریت ساختمان دارد، شارژ و روال اداری‌اش تعریف شده، مغازه‌ها و خدماتش فعال است. این با پهنه‌ای که فقط اسکلت دارد قابل مقایسه نیست.
• قدیمی‌ترین بافت شهرک یعنی جاافتاده‌ترین بافت. درختان محوطه رشد کرده‌اند، محوطه‌سازی تکمیل شده و همسایگی شکل گرفته است.
• تنوع واقعی متراژ. از واحد ۶۳ متری در ارکیده ۶ تا واحد بیش از ۲۵۰ متری در طبقات آخر ارکیده ۱۰ و ۱۱ و بلوک‌های پامچال ۹ و ۱۰، همه در یک پهنه.
• دسترسی و همسایگی ممتاز. دریاچه در ضلع شرقی، پارک جنگلی در جنوب، باغ گیاه‌شناسی در غرب و ایران‌مال در فاصله کوتاه.

تفاوت خرید در پهنه A با پهنه‌های در حال ساخت

خرید در یک پروژه در حال ساخت یعنی خرید «آینده» با قیمت پایین‌تر و ریسک بالاتر. خرید در پهنه A یعنی خرید «امروز» با قیمت بازار و ریسک پایین. تفاوت‌های اصلی:

• قطعیت در برابر احتمال: در پهنه A متراژ دقیق، پلان واقعی، نور واقعی و ویوی واقعی واحد را می‌بینید. در پروژه در حال ساخت، همه این‌ها روی نقشه است.
• زمان سکونت: در پهنه A بلافاصله پس از تسویه می‌توانید ساکن شوید یا واحد را اجاره بدهید و بازدهی بگیرید. در پروژه در حال ساخت باید تا تحویل صبر کنید.
• کیفیت اجرا: در پهنه A کیفیت اجرا قابل بازرسی است، از کیفیت مصالح و درب و پنجره تا عملکرد چیلر، آسانسور و مشاعات. در پروژه‌ای که هنوز ساخته نشده، همه این‌ها فقط روی کاغذ قرارداد است.
• روال معامله: در پهنه A نقل‌وانتقال امتیاز و معامله واحدها در دفتر تعاونی بتاجا انجام می‌شود و روال آن تثبیت‌شده است، در حالی که پروژه‌های نوساز هر کدام قرارداد و شرایط پرداخت خاص خودشان را دارند.
• قیمت: طبیعتاً واحد آماده گران‌تر از پیش‌فروش است. اگر افق سرمایه‌گذاری شما کوتاه است و به سکونت یا اجاره فوری نیاز دارید، پهنه A منطقی‌تر است. اگر افق بلندمدت دارید و ریسک‌پذیر هستید، پهنه‌های در حال ساخت گزینه‌اند.

سوالات متداول

پهنه A شهرک چیتگر شامل چند برج است؟ مجموعاً ۲۱ برج، شامل ۱۱ برج ارکیده و ۱۰ برج پامچال. بعضی منابع فقط شش بلوک اول پامچال را «پامچال» می‌شمارند و چهار بلوک دیگر را با نام‌های B۳ تا B۶ می‌آورند، چون متعلق به تعاونی‌های نیروی هوایی و سازمان قضایی هستند. عدد نهایی در هر دو روایت یکسان است.

آیا همه برج‌های پهنه A تحویل شده‌اند؟ بله. هر ۲۱ برج پهنه A تحویل شده‌اند و ساکن دارند. اولین بلوک تحویلی پامچال ۱ در سال ۱۳۹۲ بود و بلندمرتبه‌های ارکیده ۱۰ و ۱۱ از آخرین‌ها بودند. به همین دلیل پهنه A تنها پهنه شهرک چیتگر است که هیچ بلوک در حال ساختی ندارد.

کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین واحد پهنه A چند متر است؟ کوچک‌ترین متراژ تأییدشده ۶۳ مترمربع در برج ارکیده ۶ است. بزرگ‌ترین واحدها در سه طبقه آخر ارکیده ۱۰ و ۱۱ قرار دارند که تا حدود ۲۵۳ مترمربع می‌رسند. در مجموعه پامچال هم بلوک‌های ۹ و ۱۰ واحدهایی تا ۲۵۰ متر دارند.

تفاوت اصلی برج ارکیده و برج پامچال چیست؟ ارکیده‌ها همگی زیر چتر بنیاد تعاون ارتش ساخته شده‌اند و بیشتر واحدهایشان زیر ۱۲۳ متر است. پامچال‌ها از ابتدا واحدهای بزرگ‌تری دارند، پارکینگ بلوک‌هایشان دوبه‌دو مشترک است و چهار بلوک آخرشان متعلق به تعاونی‌های نیروی هوایی و سازمان قضایی نیروهای مسلح است.

نقل‌وانتقال و معامله واحدهای پهنه A چطور انجام می‌شود؟ معاملات و انتقال امتیاز واحدها در دفتر تعاونی بتاجا انجام می‌شود، چون کارفرمای پهنه بنیاد تعاون ارتش است. برای بلوک‌های پامچال ۷ تا ۱۰ که زیر نظر تعاونی‌های نهاجا و سازمان قضایی ساخته شده‌اند، روال اداری متفاوت است و باید جداگانه بررسی شود.

مشاوره و بازدید با املاک کیان

اگر دنبال خرید، فروش یا رهن و اجاره در پهنه A شهرک چیتگر هستید، کارشناسان املاک کیان فایل‌های موجود برج‌های ارکیده و پامچال را به‌صورت به‌روز در اختیار دارند و بازدید حضوری از واحدها را هماهنگ می‌کنند. مقایسه دقیق بلوک‌ها از نظر ویو، تراکم، متراژ و شرایط انتقال، کاری است که بهتر است قبل از هر معامله انجام شود.

• دفتر املاک کیان: ۰۲۱-۴۴۱۹۲۹۹۰
• مشاور املاک، علی قبادی: ۰۹۱۹۷۹۰۰۷۷۸

برای دریافت لیست فایل‌های پهنه A و هماهنگی بازدید، همین امروز تماس بگیرید.