پهنه B

پهنه B شهرک چیتگر، که با نام سروستان شناخته می‌شود، مدرن‌ترین بخش شهرک چیتگر و به تعبیر رایج بازار «نگین شهرک» است. این پهنه در منطقه ۲۲ تهران و روی بلوار پژوهش قرار دارد و در حال حاضر ترکیبی از برج‌های تحویل‌شده و دارای ساکن، برج‌های در آستانه بهره‌برداری و بلوک‌های در حال ساخت را در خود جای داده است. همین ترکیب باعث شده سروستان هم برای خریدار مصرفی که دنبال واحد آماده سکونت است گزینه داشته باشد و هم برای سرمایه‌گذاری که به دنبال اختلاف قیمت میان «در حال ساخت» و «تحویل‌شده» است. در این مقاله، بر پایه اطلاعات موجود از منابع رسمی پروژه، همه‌چیز درباره پهنه B را جمع کرده‌ایم: موقعیت و مرزها، سازنده، فهرست کامل ۱۶ برج با وضعیت هرکدام، متراژها، امکانات، قیمت و شرایط نقل‌وانتقال.

جدول مشخصات کلی پهنه B (سروستان)

پهنه B کجای شهرک چیتگر است؟

سروستان در ضلعی از شهرک قرار گرفته که بهترین دسترسی‌های منطقه ۲۲ را یک‌جا دارد. اگر با نقشه منطقه آشنا باشید، متوجه می‌شوید که این پهنه دقیقاً میان دو بزرگراه اصلی محصور شده است.

موقعیت و دسترسی پهنه سروستان در منطقه ۲۲

مرز شمالی پهنه B اتوبان شهید خرازی (همت) و مرز جنوبی آن اتوبان حکیم (شهید همدانی) است. بلوار پژوهش محور اصلی دسترسی داخلی پهنه به شمار می‌رود و آزادگان و شهید فهمیده هم در همسایگی قرار دارند. برای دسترسی حمل‌ونقل عمومی، ایستگاه‌های مترو ایران‌خودرو و وردآورد در دسترس ساکنان است. به بیان ساده، خروج از سروستان به سمت شرق تهران از همت و به سمت جنوب و فرودگاه از حکیم انجام می‌شود؛ چیزی که در بیشتر پهنه‌های دیگر شهرک به این شکل مستقیم وجود ندارد.

همسایگی با ایران‌مال، دریاچه چیتگر و باغ گیاهشناسی

مهم‌ترین مزیت موقعیتی این پهنه، نزدیکی بی‌واسطه به ایران‌مال است. سری‌های N و D دقیقاً در غرب ایران‌مال ساخته می‌شوند، سری G در غربی‌ترین قسمت پهنه و تنها ۵ دقیقه پیاده تا ایران‌مال فاصله دارد و برج الماس (B1) به تعبیر منابع پروژه «دیوار به دیوار شرقی ایران‌مال» است. دریاچه چیتگر با اتومبیل حدود ۳ دقیقه (در صفحه برج الماس ۵ دقیقه ذکر شده) فاصله دارد، باغ ملی گیاهشناسی در جنوب پهنه و شهربازی هزار و یک شهر در شمال آن (در حال احداث) قرار گرفته و چشم‌انداز شمالی واحدها به کوهستان البرز باز می‌شود.

سازنده و تعاونی پهنه B: بنیاد تعاون ارتش (بتاجا)

سازنده کل پهنه B، بنیاد تعاون ارتش (بتاجا) است. این موضوع برای خریدار دو معنا دارد: اول، پشتوانه سازمانی مشخص در پروژه‌ای که چند سال طول می‌کشد؛ دوم، چارچوب تعاونی در فرآیند فروش و نقل‌وانتقال که با خرید از یک سازنده خصوصی متفاوت است.

پیمانکار و کارفرمای هر سری

ساخت بلوک‌های N3 تا N6 و کل سری D بر عهده شرکت عمران آبشار اسپادانا است؛ شرکتی که سال ۱۳۷۹ تأسیس شده و سابقه اجرای پروژه شهید کشوری اصفهان را دارد. در منابع پروژه، شرکت‌های «عمران هادی» و «عمران آبشار اسپادانا» زیرمجموعه بتاجا معرفی شده‌اند. کارفرمای برج الماس (B1) نیز تعاونی مسکن فجر آفرینان وابسته به حفاظت اطلاعات ارتش است که در چارچوب همان بنیاد تعاون ارتش فعالیت می‌کند. برای بلوک‌های N1 و N2، نام پیمانکار در منابع به‌صراحت مشخص نشده است.

فهرست کامل برج‌های پهنه B و وضعیت هرکدام

در مجموع ۱۶ برج در منابع مختلف برای این پهنه نام برده شده است. توجه کنید که منابع درباره شمار برج‌ها یکدست نیستند: یک منبع «۱۶ برج بلند ۳۰ تا ۴۳ طبقه» و منبع دیگر «بیش از ۱۵ برج ۳۰ تا ۴۰ طبقه» را ذکر کرده‌اند. جدول زیر همه برج‌های نام‌برده‌شده را با وضعیت واقعی‌شان نشان می‌دهد.

سری G؛ چهار برج تحویل‌شده در همسایگی ایران‌مال

سری G شامل چهار بلوک G1 تا G4 در غربی‌ترین قسمت پهنه B و تنها ۵ دقیقه پیاده تا ایران‌مال است. این برج‌ها پیش‌فروش نیستند و در سال ۱۳۹۸ به اعضا تحویل داده شده‌اند؛ یعنی خریدار در این سری با ریسک تأخیر در تحویل یا تورم مصالح روبه‌رو نیست. هر بلوک بال شرقی ۲۷ طبقه و بال غربی ۲۹ طبقه مسکونی دارد. تنوع واحدها بالاست: تک‌خواب ۷۰ تا ۸۵ متری در طبقات ۱ تا ۲۶، دوخواب ۱۲۰ تا ۱۳۰ متری و سه‌خواب ۱۷۰ تا ۲۰۰ متری در طبقات ۴ تا ۲۶، و پنت‌هوس و واحدهای خاص ۳۰۰ تا ۳۶۴ متری در طبقات ۲۷ تا ۲۹ با دید پانوراما و تراس وسیع. یک نکته فنی مهم: واحدهای طبقات ۷ تا ۲۶ به دلیل فرم برج و شیب نما ممکن است در متراژ بالکن و جزئیات نقشه تفاوت داشته باشند، پس مقایسه صرفاً بر اساس متراژ کل گمراه‌کننده است.

سری N (پروانه‌ای)؛ شش برج سه‌خوابه در حال ساخت

سری N شامل شش بلوک N1 تا N6 است و داستان آن به سال‌های ۹۸ و ۹۹ و سهام‌های ۶۳ و ۳۳ متری بازمی‌گردد. همه واحدهای این سری سه‌خوابه‌اند و در پنج تیپ عرضه شده‌اند:

• تیپ ۱، ۱۳۲.۷ متر: واحدهای ۱، ۲، ۶، ۷، ۸ و ۱۶؛ جنوبی و دوکله نورگیر. در N5 و N6 ویو چهارباغ تجاری و جنگل‌های باغ گیاهشناسی دارد.
• تیپ ۲، ۱۲۷ متر: در N5 و N6 دید جنوبی به باغ گیاهشناسی.
• تیپ ۳، ۱۲۵ متر: واحدهای ۱۱ و ۱۳ با دید شمال به اتوبان همت و کوهستان؛ در N5 و N6 این تیپ واحد شماره ۴ و دید جنوبی و آفتاب‌گیر است.
• تیپ ۴، ۱۵۱ متر: واحدهای ۹ و ۱۵، لوکس و «سه بر»، مشرف به اتوبان خرازی و البرز؛ در N5 و N6 مشرف به محوطه بین بلوک‌ها.
• تیپ ۵، ۱۴۱ متر: واحدهای ۱۰ و ۱۴.

مهم‌ترین تفاوت داخل این سری به مرحله انتخاب واحد برمی‌گردد. در N3 تا N6 تمامی اعضا بر اساس خوش‌حسابی و سنوات واحد خود را انتخاب کرده‌اند و طبقه، جهت، متراژ و شماره واحد دقیقاً مشخص است (مثلاً «واحد ۱۴ در طبقه ۱۰ بلوک N3»). اما N1 و N2 هنوز وارد چرخه انتخاب واحد نهایی نشده‌اند و قرار است به‌زودی وارد شوند؛ یعنی خریدار این دو بلوک هنوز نمی‌داند دقیقاً در کدام طبقه و کدام واحد قرار می‌گیرد. این تفاوت، هم ریسک و هم فرصت قیمتی ایجاد می‌کند.

سری D (کوهپایه)؛ سه برج با ۹ تیپ نقشه

سری D با نام کوهپایه شناخته می‌شود و شامل D1، D2 و D3 است. توجه کنید که این کدها مربوط به برج‌های داخل پهنه B هستند و ربطی به «پهنه D» شهرک ندارند. پیشینه این سری هم مانند سری N به سال‌های ۹۸ و ۹۹ و سهام‌های ۶۳ و ۳۳ متری بازمی‌گردد و انتخاب واحد در آن نهایی شده است. معماری پروانه‌ای با الهام از بال پروانه، دو واحد در هر طبقه و واحدهای دونبش، ویژگی اصلی این سری است. ۹ تیپ نقشه در آن تعریف شده: تیپ ۱ با ۱۵۰ متر (واحدهای ۱ و ۱۰)، تیپ ۲ با ۱۷۲ متر، تیپ ۳ با ۱۵۹ متر سه‌خوابه (واحد ۳ شمال‌شرقی دونبش و واحد ۱۲ جنوب‌غربی)، تیپ‌های ۴ و ۶ و ۹ هرکدام ۱۲۵ متر خوش‌نقشه و اقتصادی، تیپ ۵ با ۱۸۴ متر و تیپ ۸ با ۱۷۸ متر. در تیپ ۱، واحد شمالی دید به محوطه و کوهستان و واحد جنوبی دید به جنگل‌های باغ ملی گیاهشناسی دارد.

برج الماس (B1)؛ تنها برج تمام‌شیشه‌ای پهنه B

برج الماس در ضلع جنوب‌غربی سروستان، مجاور بلوار پژوهش و دیوار به دیوار شرقی ایران‌مال ساخته شده و از نظر کیفیت نما با بقیه پهنه تفاوت دارد: نمای کرتین وال با زیرسازی آلومینیومی و شیشه سه‌جداره لمینت و سکوریت با گاز آرگون و تکنولوژی Low-E، با دید ۳۶۰ درجه به دریاچه، البرز، ایران‌مال و باغ گیاهشناسی. این برج ۴۰ طبقه دارد: ۳۲ طبقه مسکونی، یک طبقه لابی و مشاعات با ارتفاع سقف ۶ متر و ۷ طبقه منفی پارکینگ و انباری. واحدها در ۶ تیپ عرضه شده‌اند: ۸۰ تا ۹۰ متری دوخواب اقتصادی در طبقات میانی، ۱۰۰ تا ۱۱۰ متری دوخواب، ۱۱۸ تا ۱۳۰ متری دوخواب با تراس (پرطرفدارترین تیپ)، ۱۴۰ تا ۱۴۵ متری سه‌خواب با مستر، ۱۶۰ تا ۱۷۵ متری سه‌خواب لوکس و پنت‌هاوس‌های ۱۹۰ تا ۲۳۰ متری سه و چهارخوابه. سازه اسکلت فلزی پیچ و مهره با سقف عرشه فولادی و دیوار درای‌وال و کناف با پشم سنگ است که وزن مرده ساختمان را حدود ۴۰ درصد کاهش داده و بر اساس مبحث ۱۹ مقررات ملی اجرا شده است. هلی‌پد امداد روی بام، لابی با سنگ اسلب وارداتی، BMS، اعلام و اطفاء حریق آدرس‌پذیر، اسپرینکلر و فشار مثبت راه‌پله فرار از دیگر مشخصات آن است.

برج‌های B2 و B3

B3 بر اساس منابع، تحویل‌شده و دارای ساکن است و در کنار برج‌های سری G و برج‌های پامچال و ارکیده به‌عنوان بخش سکونت‌یافته شهرک نام برده می‌شود؛ اما هیچ مشخصه فنی مستقلی (طبقه، تعداد واحد، متراژ یا امکانات) برای آن در منابع نیامده است. B2 کم‌داده‌ترین برج فهرست است و تنها یک بار و صرفاً به‌صورت کد در فهرست برج‌های پهنه B ذکر شده؛ وضعیت ساخت، تحویل، طبقات، متراژ و قیمت آن در هیچ منبعی مشخص نیست. اگر برای این دو برج پیشنهاد خرید دریافت کردید، پیش از هر پرداختی حتماً وضعیت آن را از طریق تعاونی راستی‌آزمایی کنید.

امکانات مشترک برج‌های پهنه B

امکانات پهنه B در سطح برج‌های شاخص منطقه ۲۲ تعریف شده و بخش عمده آن در طبقه همکف بلوک‌ها قرار می‌گیرد:

• لابی مجلل و لابی‌من ۲۴ ساعته
• ۱۰ لاین آسانسور (طبق ادعای صفحه پیش‌فروش پهنه؛ در سری G پنج لاین نفربر و باربر ذکر شده است)
• دو سالن اجتماعات با ظرفیت بالای ۴۰۰ نفر
• سالن بدنسازی مجزا برای بانوان و آقایان
• مهدکودک اختصاصی و دو کتابخانه
• شوتینگ زباله، سیستم اعلام و اطفاء حریق، دوربین مداربسته و BMS
• سیستم مرکزی چیلر و فن‌کوئل

چهارباغ تجاری؛ بام‌لندِ سروستان

در جنوب پروژه و دقیقاً مجاور بلوک‌های N5 و N6 و همجوار باغ گیاهشناسی، مجموعه‌ای تجاری–تفریحی به نام چهارباغ تجاری ساخته می‌شود که نقشی مشابه بام‌لند دارد: کافه، رستوران و فروشگاه. همین موضوع باعث شده واحدهای جنوبی N5 و N6 در بازار جایگاه متمایزی پیدا کنند، چون هم دید به فضای سبز باغ گیاهشناسی دارند و هم به مجموعه تجاری آینده پهنه نزدیک‌اند.

قیمت متری و شرایط پرداخت در پهنه B

آخرین به‌روزرسانی: مرداد ۱۴۰۵

نکته‌ای که باید صادقانه گفته شود: بازه ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان تنها عدد قیمتی موجود برای این پهنه است و در منابع بدون تاریخ ثبت شده و به برج خاصی نسبت داده نشده. صفحه اختصاصی پهنه B و صفحه برج الماس هیچ قیمت متری روزی اعلام نکرده‌اند. عوامل تعیین‌کننده قیمت نهایی هر واحد عبارت‌اند از جهت واحد (واحدهای جنوبی با ویو باغ گیاهشناسی گران‌ترین‌اند)، ضریب طبقه (در برج الماس طبقات ۳۰ به بالا عملاً حکم پنت‌هاوس دارند)، مرغوبیت پلان و نحوه فروش. برای گرفتن قیمت واقعی و روز هر بلوک، تماس با مشاور و بررسی فایل‌های موجود ضروری است.

شرایط نقل‌وانتقال و سند

معاملات در پهنه B به‌صورت متری و قطعی در دفاتر اسناد رسمی و تعاونی انجام می‌شود؛ یعنی خبری از اقساط و واریزی علی‌الحساب نیست و خریدار مبلغ را یکجا و در قالب معامله قطعی تسویه می‌کند. قراردادها بند ضرر و زیان دارند، اما توجه داشته باشید که خسارت تأخیر فقط برای اعضای اصلی در نظر گرفته شده و شامل خریداران سهم پیمانکار نمی‌شود؛ این تفاوت را حتماً پیش از امضا بررسی کنید. در برج الماس، مالکیت با دفترچه مالکیت تعاونی معتبر ثبت می‌شود، نقل‌وانتقال در دفتر تعاونی انجام می‌گیرد و سند تک‌برگ پس از صدور پایان‌کار صادر خواهد شد.

زمان تحویل برج‌های در حال ساخت

درباره زمان تحویل، منابع سه روایت متفاوت دارند: «تحویل تا ۱۴۰۵»، «بقیه بلوک‌ها تا پایان ۱۴۰۴» و «تا پایان ۱۴۰۶». پیشرفت فیزیکی اعلام‌شده برای بلوک‌های در حال ساخت بیش از ۶۰ درصد است و در سری D نما در حال تکمیل عنوان شده. در صفحات اختصاصی بلوک‌های N و D تاریخ تحویل مشخصی درج نشده و تنها بند ضرر و زیان به‌عنوان تضمین زمان‌بندی معرفی شده است. برج الماس هم تاریخ اعلام‌شده ندارد اما در مرحله بهره‌برداری و تحویل نهایی (نصب انشعابات و محوطه‌سازی) است و مالکین در حال تحویل گرفتن واحدها هستند. توصیه ما این است که به‌جای اتکا به تاریخ‌های شنیده‌شده، تاریخ تحویل و بند خسارت تأخیر را در متن قرارداد خودتان ببینید.

چرا پهنه B؟ تحلیل سرمایه‌گذاری

۱. تنوع ریسک در یک پهنه. کمتر پهنه‌ای در منطقه ۲۲ این امکان را می‌دهد که در یک محدوده جغرافیایی واحد، هم واحد آماده سکونت بخرید (سری G و B3) و هم واحد در حال ساخت با قیمت پایین‌تر (سری‌های N و D). خریدار می‌تواند بر اساس تحمل ریسک خودش انتخاب کند.

۲. اهرم موقعیت. همسایگی مستقیم با ایران‌مال، فاصله ۳ دقیقه‌ای تا دریاچه چیتگر، باغ ملی گیاهشناسی در جنوب و شهربازی هزار و یک شهر در شمال، مجموعه‌ای از کاربری‌های جاذب است که به‌سختی تکرار می‌شود.

۳. ارزش‌افزوده در راه. چهارباغ تجاری هنوز به بهره‌برداری نرسیده و شهربازی هزار و یک شهر در حال احداث است. تکمیل این دو، اثر مستقیم بر مطلوبیت و قیمت واحدهای جنوبی پهنه دارد.

۴. جهش قیمتی پس از تحویل. منابع پروژه برای واحدهای در حال ساخت با تکمیل نما و نزدیک شدن به تحویل، جهش قیمتی قابل توجه و برای برج الماس رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی پس از تحویل نهایی پیش‌بینی کرده‌اند. فاصله قیمتی میان واحد در حال ساخت و واحد تحویل‌شده، همان چیزی است که سرمایه‌گذار روی آن حساب می‌کند.

۵. سازنده با پشتوانه سازمانی. ساخت زیر نظر بنیاد تعاون ارتش و اجرا توسط پیمانکاری با سابقه‌ای مانند عمران آبشار اسپادانا، در پروژه‌ای چندساله وزن دارد.

ریسک‌ها و نکاتی که پیش از خرید باید بدانید

صادقانه بگوییم که این پهنه بی‌ابهام نیست. اول، تناقض در داده‌ها: تعداد برج‌ها، بازه متراژ کلی و به‌ویژه تاریخ تحویل در منابع مختلف یکسان نیست و باید مورد به مورد از تعاونی استعلام شود. دوم، بلوک‌های N1 و N2 هنوز واحد نهایی مشخص ندارند؛ خرید در آن‌ها یعنی پذیرش عدم قطعیت در طبقه و جهت. سوم، بند خسارت تأخیر برای خریداران سهم پیمانکار اعمال نمی‌شود. چهارم، شارژ ماهانه برج‌های بلند، به‌ویژه برج الماس با نمای تمام‌شیشه‌ای و امکانات گسترده، بالاست و کیفیت مدیریت ساختمان و قدرت هیئت مدیره در تجربه سکونت تعیین‌کننده خواهد بود. پنجم، وضعیت B2 به‌طور کامل نامشخص است.

سوالات متداول درباره پهنه B شهرک چیتگر

۱. برج‌های پهنه B تحویل شده‌اند یا پیش‌فروش هستند؟

هر دو. برج‌های G1 تا G4 در سال ۱۳۹۸ تحویل شده‌اند و همراه B3 هم‌اکنون ساکن دارند. برج الماس (B1) در مرحله بهره‌برداری و تحویل نهایی است و مالکین در حال تحویل گرفتن واحدها هستند. سری‌های N و D با پیشرفت بیش از ۶۰ درصد همچنان در حال ساخت‌اند و وضعیت B2 نامشخص است.

۲. قیمت هر متر در پهنه B سروستان چقدر است؟

تنها عدد اعلام‌شده برای این پهنه، بازه ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان در هر مترمربع است که به برج خاصی نسبت داده نشده. قیمت واقعی هر واحد به جهت، ضریب طبقه، مرغوبیت پلان و نحوه فروش بستگی دارد. برای قیمت روز هر بلوک با مشاوران املاک کیان تماس بگیرید.

۳. تفاوت سری N و سری D پهنه B در چیست؟

سری N شش بلوک با پنج تیپ کاملاً سه‌خوابه از ۱۲۵ تا ۱۵۱ متر است. سری D با نام کوهپایه سه بلوک دارد، ۹ تیپ نقشه از ۱۲۵ تا ۱۸۴ متر ارائه می‌دهد و در هر طبقه تنها دو واحد دونبش قرار می‌گیرد؛ یعنی متراژهای بزرگ‌تر و تراکم کمتر در هر طبقه.

۴. برج الماس چه ویژگی‌ای دارد که سایر برج‌های پهنه ندارند؟

برج الماس تنها برج تمام‌شیشه‌ای پهنه B است؛ نمای کرتین وال با شیشه سه‌جداره لمینت و گاز آرگون و تکنولوژی Low-E. دید ۳۶۰ درجه به دریاچه، البرز، ایران‌مال و باغ گیاهشناسی دارد و ۴۰ طبقه است؛ شامل ۳۲ طبقه مسکونی، لابی با سقف ۶ متر و هلی‌پد امداد روی بام.

۵. خرید در پهنه B چگونه انجام می‌شود و سند دارد؟

معاملات متری و قطعی در دفاتر اسناد رسمی و تعاونی انجام می‌شود، بدون اقساط و بدون واریزی علی‌الحساب. مالکیت ابتدا با دفترچه مالکیت تعاونی ثبت می‌شود و سند تک‌برگ پس از صدور پایان‌کار صادر می‌گردد. قرارداد بند ضرر و زیان دارد که فقط شامل اعضای اصلی است.

مشاوره و بازدید از برج‌های پهنه B با املاک کیان

انتخاب میان یک واحد تحویل‌شده در سری G، یک واحد سه‌خوابه در سری N یا واحدی در برج الماس، تصمیمی است که باید بر پایه فایل واقعی، قیمت روز و بررسی دقیق قرارداد گرفته شود، نه بر پایه اطلاعات پراکنده. کارشناسان املاک کیان با اشراف به فایل‌های پهنه B و شناخت تفاوت‌های تیپ‌ها و بلوک‌ها، در انتخاب و بررسی حقوقی معامله کنار شما هستند.

• دفتر املاک کیان: ۰۲۱-۴۴۱۹۲۹۹۰
• مشاور: علی قبادی، ۰۹۱۹۷۹۰۰۷۷۸

برای دریافت لیست به‌روز واحدهای موجود در پهنه B (سروستان) و هماهنگی بازدید، همین امروز تماس بگیرید.